حرکت بی سر و صدا برخی از بانک ها در اعطای تسهیلات نوع خاصی به گروهی از متقاضیان، این تسهیلات را که با رمز «مسکن سازی» پرداخت می شود، به نوعی اجاره بانکی و اعتبار ویژه منازل تبدیل کرده است.
بررسی «دنیای اقتصاد» از شرایط پرداخت وام ملکی توسط برخی بانک های کشور حاکی از آن است که در حالی که طبق قانون رونق تولید مسکن، بانک ها باید سالانه 20 درصد از وام های خود را به بخش های مختلف برای تامین مسکن اختصاص دهند. اما در حال حاضر برخی از بانک ها نه تنها در منطقه برای خرید و ساخت تسهیلات مسکن پرداختی نمی کنند، بلکه تحت عنوان ساخت و ساز به برخی از متقاضیان و مشتریان خود وام کوتاه مدت می پردازند. ساختار این وام ها برخلاف تعهد قانونی تعیین شده برای بانک ها برای پرداخت وام است و همچنین مجاز است که قبلاً برای پرداخت وام خرید مسکن به آنها پول و اعتبار داده شده است و در واقع می توان آن را نام برد. یک وام “رهنی”. وام هایی که مشتریان و سپرده گذاران بانک ها می توانند با یک یا هر دو شرط «نگهداری حساب بانکی قابل رسیدگی آن بانک» و همچنین «ارائه سند ملکی به نام متقاضی دریافت وام» به آن دسترسی داشته باشند. در حال حاضر برخی از بانک ها به این دسته از مشتریان وام های 400 و 500 میلیون تومانی تحت عنوان ساخت مسکن با سود اسمی 18 درصد و بازپرداخت 3 تا 5 ساله می دهند. البته با توجه به اینکه حداقل 20 درصد از مبلغ این وام ها به عنوان تسهیلات سپرده در حساب مشتری مسدود می شود، نرخ سود واقعی این وام بسته به مدت بازپرداخت بین 23 تا 25 درصد است.
Вам маскон я малдози؟
این وام که در واقع فقط دارای مشتریانی است که دارای مسکن و حساب بانکی قابل توجهی هستند، در کوتاه مدت پرداخت می شود و وام خرید و ساخت مسکن برای پاسخگویی به نیاز خانوارهای مسکونی و گروه های بدون مسکن در نظر گرفته نشده است. بلکه وامی است که در نهایت وام را فقط در بازارهای اقتصادی مانند ارز، سهام، طلا یا سپرده در بازار سرمایه گذاری می کند. مدل دیگری از پرداخت وام از طریق باجه بانک های خاص از جمله گروه ویژه مشتریان، تا 90 درصد مبلغ حساب موجود خود نزد آن بانک تسهیلات پرداخت دارد. این وام به صورت نامحدود به این دسته از متقاضیان و مشتریان بانک پرداخت می شود. از آنجایی که این وام ها بر اساس در دسترس بودن حساب مشتری و یا بر اساس ارائه سند ملکی مسکونی پرداخت می شود و از طرفی اقساط ماهیانه آن حدود 15 میلیون تومان است، اجاره بها محسوب می شود. در واقع منابع این گروه از بانک ها به جای اینکه صرفاً مسکن گروه های فاقد مسکن مطابق با الزامات قانونی باشد، از طریق باجه ویژه به متقاضیان ویژه پرداخت می شود. این وام ملکی را می توان به عنوان وام بانکی معرفی کرد زیرا بر اساس آخرین مصوبه شورای پول و اعتبار در خصوص پرداخت تسهیلات بانکی مسکن، بانک ها مجاز به خرید مسکن در تهران با وام تا سقف 200 میلیون شدند. تومان و وام ساخت (جعاله) تا سقف 80 میلیون تومان به متقاضیان پرداخت می شود. اما این وام ها خارج از این مصوبه به مشتریان و متقاضیان پرداخت می شود. در واقع این وام ها مصوبه ای بالاتر از پول و اعتبار شورا ندارد و در سکوت پرداخت می شود.
وام کراغ کموت با 5دلیل
بررسی های «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که بانک ها حداقل به دلایل 1+4 این وام ها را پرداخت می کنند. دلیل اول مربوط به قیمت تسهیلات در شبکه بانکی است. قیمت تمام وام های بانکی بسیار بالاتر از سود سپرده های بانکی است. کارشناسان نرخ بانکی تمامی تسهیلات برای بانک ها را حدود 24 تا 25 درصد اعلام می کنند. در حالی که نرخ تسهیلات و سپرده های اسمی در حال حاضر 18 درصد است. در این بین طبق معمول بانک ها از منابع برای پرداخت تسهیلاتی که حاصل سپرده گذاری مشتریانشان است استفاده می کنند. در عین حال دوام و شرط بقای تسهیلات بستگی به نرخ سود دارد که باید با قیمت پول همخوانی داشته باشد و با آن سازگار باشد. در حال حاضر سود سپرده های واقعی منفی است. در شرایطی که تورم عمومی بیش از 40 درصد و قیمت منابع مصرف شده برای بانک ها بین 24 تا 25 درصد است، پرداخت تسهیلات با نرخ سود 18 درصد کامل می شود. این در حالی است که سپرده گذاری در بانک ها به عنوان سرمایه گذاری در بازار پول با نرخ سود سالانه 18 درصد نسبت به نرخ بازدهی سایر بازارها چندان جذاب نیست. بنابراین در شرایطی که هم امکان تجهیز منابع از سپرده های مشتریان محدود است و هم نرخ پول تمام شده برای بانک ها بالای 18 درصد است، عملاً امکان پرداخت وام با نرخ 18 درصد وجود ندارد. تراز منابع و مصارف بانک ها به‌ویه براه وام مسکان که وامی بلندمدت است. همچنین تورم در بلندمدت در حال افزایش و نامطمئن است.
بنابراین عامل دوم به ریسک و هزینه پرداخت و بلندمدت برای بانک ها مربوط می شود. پرداخت وام بلندمدت در بخش مسکن با نرخ سود 18 درصد برای بانک ها بسیار پر ریسک و گرانتر از وام های کوتاه مدت است. از سوی دیر و در وهله سوم، رانت وام ارزان، عامل دیگر این حرکت برخی از بانک ها است. وقتی تورم عمومی بیش از 40 درصد باشد، در عمل باید تسهیلات نیز به نرخی متناسب با تورم پرداخت شود. اما این تسهیلات با نرخی بسیار کمتر از تورم عمومی پرداخت می شود. از آنجایی که این تسهیلات 400 تا 500 میلیون تومانی برای بانک ها سپرده قابل توجهی محسوب می شود، برخی از بانک ها برای واریز این مبالغ حداقل دو درصد بالاتر از نرخ سود تسهیلات ارائه می دهند. زمانی که بین نرخ سود وام و سود سپرده ها حداقل دو واحد درصد اختلاف وجود داشته باشد و از سوی دیگر گروه های دیگر نیز از این روند بهره مند شوند، این وام ها به وام های اجاره ارزان تبدیل می شوند. در وهله اول این وام ها به مشتریان خاص (خوداشتغال) پرداخت می شود و در مواردی سایر مشتریان در صورت داشتن یکی دو مورد از شرایط ذکر شده (حساب بانکی قابل انتساب و سند ملک) می توانند به این وام دسترسی داشته باشند. در وهله چهارم، در شرایطی که نرخ سود سپرده‌ها عملاً برای سرمایه‌گذاران و مشتریان بانک‌ها نسبت به عملکرد سایر بازارهای اقتصادی نامطلوب است، این نوع وام در واقع کانالی برای تأمین منابع داخلی، 20 درصد مبلغ است. از این وام ها توسط بانک بلوکه شده است.
این در حالی است که طبق قانون حداقل 20 درصد از کل تسهیلات بانک ها برای تامین مسکن و جرایم مالی در راستای اجرای قانون کنار گذاشته شده است که برخی بانک ها با پرداخت این تسهیلات به سیاستمداران پیشنهاد می کنند. که מסקון משקון را ببخشند در حالی که این وام ها نه تنها ساخت مسکن در قالب قانون است، بلکه مسیر انحرافی وام دهی به خانوارها است. این اعتماد برنده و بازنده خاصی دارد. برندگان این بانک کسانی هستند که خانه دارند و کسانی که آن را از دست داده اند و گروه زیادی از زنان خانه دار و بی خانمان نیز در این دسته قرار می گیرند. در واقع می توان این گروه را بازنده سیاست های پولی معرفی کرد. اقدام پس از مرگ بانک ها در این زمینه نشان می دهد که این مسیر انحرافی در واقع نتیجه سیاست های قانون اساسی در این زمینه است. در صورتی که به بانک ها اجازه پرداخت انواع وام های کوتاه مدت به خانوارها با نرخ سود واقعی متناسب با بهای تمام شده پول داده شود، در نتیجه منابع به دست آمده از این طریق، می توان تجهیزات مالی مناسب برای پرداخت را فراهم کرد. وام های ارزان و بلندمدت به گروه های هدف (فقدان ماسکان) ابداع شد.
تبلیغات برای مشتریان
یک کارشناس مالی و کارشناس مسکن درباره حرکت بانک ها برای پرداخت تسهیلات کوتاه مدت مسکن در قالب وام ساخت و ساز با وثیقه مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: سپرده گذاران تلاش می کنند این گونه تسهیلات را به عنوان مشوق در تسهیلات خود لحاظ کنند. نمونه کارها و بهبود کیفیت آنها برای مشتریان خود. در واقع این وام ها بر اساس گردش مالی مشتری و سابقه اعتباری پرداخت می شود و برای همه شهروندان قابل اجرا نیست. وی همچنین با اشاره به موضوع واریز بخشی از مبلغ تسهیلات به حساب مشتری تا تسویه کامل اظهار داشت: بانک اعلام کرد: در حال حاضر، نرخ مؤثر سود بانکی حدود 25 درصد است. در حالی که این نرخ در مصوبه شورای پول و اعتبار همچنان 18 درصد است. بنابراین بانک ها به منظور توجیه پرداخت تسهیلات به متقاضیان، نه تنها بازپرداخت دوره ای این تسهیلات را در دوره های کوتاه مدت 3 تا 5 ساله ساماندهی می کنند، بلکه با تعریف 20 درصد مبلغ و در در قالب تسهیلات سپرده، قیمت واقعی و موثر تسهیلات را به حدود 25 درصد می رساند.
این تحلیلگر بانک در توضیح علت عدم صدور مجوز افزایش نرخ سود بانکی، نرخ سود را در ترغیب بانک ها به افزایش وام دهی در حوزه مسکن موثر دانست و این سیاستمدار سیاسی گفت: توافق نادرستی در حال حاضر در سیستم بانکی در حال انجام است. با این استدلال نادرست است که افزایش قیمت و افزایش تولید تمام شده منجر به رکود شود. البته در این زمینه مسائل غیراقتصادی نیز می تواند دخیل باشد و با توجه به برخی ملاحظات جمعی، سیاست گذار در حال حاضر ترجیح می دهد نرخ اسمی را 18 درصد تعیین کند. اما در عمل بانک ها نرخ های دیگری را به صورت لامپ بی صدا بر روی تسهیلات خود اعمال می کنند.
پلتیک بانکی bray maskon
یکی دیگر از کارشناسان مالی حوزه مسکن نیز در رابطه با عملکرد برخی بانک ها در زمینه تسهیلات مسکن به «دنیاری اقتصاد» گفت: اگر بانک ها بخواهند شفاف اعلام کنند که در حوزه مسکن تسهیلات می دهند، باید این تسهیلات را انجام دهند. وام مطابق مقررات شبکه بانکی در زمینه تسهیلات مسکن بلاعوض به متقاضیان پرداخت می کنند. قوانین می گوید وام خرید مسکن بلند مدت. در حالی که بانک های تجاری عموماً تمایلی به پرداخت وام های بلندمدت ندارند و ترجیح می دهند منابع خود را فقط به کسانی اختصاص دهند که بتوانند در سریع ترین زمان ممکن اصل و سود را به بانک برگردانند. از طرفی اگر بخواهند این وام ها را اعلام کنند، وام کوتاه مدت برای ساخت مسکن ضروری است و 80 میلیون تومان برای ساخت سقف های اطراف و اطراف خانه می پردازند. اما در عمل، اکنون بانک ها چند برابر این مبلغ وام می دهند. در واقع و در مجموع، اگر بانک‌ها می‌خواهند برنامه‌های خود را در حوزه تسهیلات مسکن به صورت شفاف اعلام کنند، باید این وام‌ها را با سقف‌های کمتر، بازپرداخت طولانی‌تر و در چارچوب مقررات عمومی مرتبط با نحوه پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان بدهند. پرداخت وام مسکن در حالی که اکنون هر کدام از این بانک ها این وام ها را طبق مقررات داخلی به متقاضیان پرداخت می کنند. وی با بیان اینکه کارشناسان بانکی در مکاتبات خود با سیاستگذار پولی بارها درخواست اعمال نرخ سود تسهیلات برای توجیه پرداخت وام های بلندمدت بخش مسکن برای بانک ها را داشته اند، ضمن هماهنگی وام (با نرخ معقول)، بانک ها نیز اقدام خواهند کرد. تشویق به پرداخت تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن شوند و علاوه بر این تا زمان تسویه کامل وام، بخشی از وام معوق را به حساب مشتری واریز و مسدود نکنند. در همین حال، حتی در حال حاضر، مشتریان غیر رسمی نرخ سود بالاتر از نرخ سود 18 درصد را پرداخت می کنند. زیرا برای اطلاع از مسکن خود از طریق شبکه بانکی یا باید اقدام به خرید اسناد و مدارک کنند و یا بخشی از مبلغ وام تا زمان بازپرداخت در حساب آنها مسدود می شود.
20 درصد مسافت
یکی دیگر از کارشناسان بانکی و مالی مسکن نیز در این خصوص به «دنیای اقتصاد» گفت: بر اساس قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400، بانک ها از سال گذشته موظف شده اند حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی خود را به مسکن ارزان قیمت اختصاص دهند. در عین حال، بانک‌های تجاری عموماً تمایلی به پرداخت وام‌های بلندمدت ندارند و ترجیح می‌دهند به سایر بخش‌ها وام کوتاه‌مدت بدهند تا بتوانند در سریع‌ترین زمان ممکن اصل و سود را دریافت کنند. اما طبق قانون بانک هایی که 20 درصد این الزام را رعایت نکنند باید جریمه بپردازند. با این اقدام هزینه ساخت مسکن را در قالب وام های کوتاه مدت 3 تا 5 ساله پرداخت کردند.
